中国未来的房地产趋势:香港化与鹤岗化(图)

房地产 鹤岗 人口
人口不断净流出,居住需求不断丧失。(图片来源:Getty Images)

【看中国2019年5月15日讯】房屋离不开居住,自住房的本质含义就是居住,那么炒房的就可以离开居住需求吗?当然不能。如果在塔克拉玛干沙漠中建设一些房子,请炒家去炒作,他们愿意去吗?当然不会,因为没有居住需要,就无法实现利润。

以塔克拉玛干沙漠来举例有点极端,换个不极端的地方,以现在的网红城市鹤岗来举例,现在鹤岗每套房的价格是几万或十几万,价低很容易炒作,也容易实现暴利,炒家为何不去呢?因为人口不断净流出,居住需求不断丧失,您请炒家去炒,他会说你是神经病!

当然,如果鹤岗出现了新兴产业,再次拥有远超本地人口的就业机会,此时会带来人口流入,居住需求增长就会给房地产带来新的机会。

未来,复制鹤岗的城市会越来越多

鹤岗这样的城市,在美国也有,底特律就是典型,日本就更多了。看看中国人口流动状况,就可以知道哪些地区有可能会复制鹤岗或是底特律。

很多人会说,北京人口大幅流出是因为政策因素造成的。其实原因并不重要,重要的是就业岗位的流失会带来人口流失,这会直接影响房地产的未来。这也包括上海等所有人口净流出的城市,无论外在的名头多么响亮,只要人口不断流失,就会给房屋需求带来深刻的变化。

人口开始净流出的地区,绝大多数城市的房地产投资价值大打折扣,尤其是部分二线和三四线城市。只有少数可以实现人口流入的地区核心城市除外,比如西安,既有政治因素,也有放开落户的刺激效应,还有作为西北五省核心城市的因素,这都促使其在2018年实现了大幅的人口流入。

当一个城市的人口不断流失、房屋需求不断丧失的时候,最终的结果也不过就是复制鹤岗的轨迹,即便房价不下跌,也会因失去终端居住需求而丧失流动性和房屋的财富属性!

从2018年的数字来说,有2个地区在不断实现人口流入。第一是珠江三角洲地区,2018年人口增量达到150万人,相当于在人口净流出地区一年就搬走了一座150万人口的中型城市!这个人口规模与黑龙江的双鸭山市、湖南的张家界市和四川的雅安市相近。

如果将上海、浙江、安徽、江苏这广大地区作为长三角地区(从人口流入所代表的就业岗位的创造能力来说,浙江才是这一地区的核心而不是上海),其2018年人口流入数字约176万,相当于在人口净流出地区搬走了一座类似山西朔州、辽宁阜新这样的中型城市。

珠江三角洲地区和长江三角洲地区2018年就从人口净流出地区搬走了超过两座黑龙江双鸭山市的人口,预计大部分还是适龄劳动力。看看你所在的城市为长三角、珠三角和本省、本区的核心城市贡献了多少人口,就可以明了该城市会不会复制鹤岗。

一说到房地产,很多人就会激情澎湃,希望房价每年上涨百分之三五十,这种时代已经过去了。那些人口净流入地区的房屋还可以实现暴涨吗?也难。

当人口净流出地区的房屋失去流动性之后,就会给商业银行带来大量的坏账,这些坏账估计会以千亿、万亿来计算,商业银行为了冲销坏账,就会损失流动性,就会被动提升利率,利率在未来将成为压制房价的核心压力。

当然,央行会努力帮助商业银行化解坏账问题,避免利率的快速上升,准许商业银行发行永续债的初衷或许就在于此。但不管永续债如何设计,最终的买单人都是央行。央行投入的是基础货币,一旦买单的数量不断扩大,最终就会推动利率和通胀,利率依旧成为房价的压力所在。

预计今年开始,利率将进入一个比较长期的上升轨道,这个周期应至少持续三年左右。

最重要的是,人口即便净流入,带来的房屋需求也是缓慢释放的,房价暴涨就基本不可能了。

房地产上涨的真实逻辑


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